中新经纬8月4日电 据韩国《中央日报》中文版4日消息，韩综合房地产税起征点将调整为20亿韩元，持有型税收优惠将全部取消。
韩国政府决定将综合房地产税的征税标准由现行的“住房套数”改为“合并房产总值”，并对超高价住房提高税率。公允市场价值比率将从60%上调至最高80%，但对实际居住者将增加基本扣除额度，对非居住者则减少扣除额度。基于“持有”的税收优惠实际上将被全部取消；转让所得税的长期特别扣除也将设置上限，缩小优惠范围。整体方向是将税负重心从“持有”大幅转向“居住”。
据报道，韩国政府3日召开税制发展审议委员会，表决通过了包含上述内容的《2026年税制改革方案》，这是韩国综合房地产税时隔4年迎来的一次大规模调整。若属于“一家一套住房”且实际居住，公示价格在14亿韩元(市值约20亿韩元)以下者，将不再属于综合房地产税征税对象。基本扣除额度方面，实际居住者将从12亿韩元提高至14亿韩元，非居住者则从12亿韩元下调至9亿韩元。
持有多套房者的基本扣除额度上限为9亿韩元，其中4亿韩元为基础适用额度，剩余5亿韩元则根据是否居住实行差别化适用，税率也将上调。现行综合房地产税按课税标准区间，对1套、2套住房适用0.5%至2.7%的税率，3套及以上住房适用0.5%至5%的税率。自2028年起，将不再区分住房套数，而是统一按合并房产总值适用此前3套住房所适用的税率水平。课税标准超过6亿韩元至12亿韩元区间，税率将从1%上调至1.3%；超过12亿韩元至25亿韩元区间，从1.3%上调至2%；超过25亿韩元至50亿韩元区间，从1.5%上调至3%。此外，原本规定上一年度所缴综合房地产税不得超过当年150%的税负上限，也将上调至200%。
若将综合房地产税税率开始上调的课税标准6亿韩元换算成市值，大致相当于33亿韩元左右。举例来说，今年公示价格为34.91亿韩元的首尔盘浦Xi公寓(专有面积84平方米)今年应缴综合房地产税为1127万韩元，明年(实际居住情况下)将增至2027万韩元——这一计算是基于明年公示价格较今年上涨约一半的假设。若为非居住状态，税额涨幅将更大，达到2581万韩元。
纳税扣缴方式的重心将从“持有”转向“居住”。决定转让所得税税负的长期持有特别扣除，名称本身也将改为“长期居住所得扣除”。现行制度以“一家一套住房”为基准，持有扣除最高40%(满10年)加居住扣除最高40%(满10年)；经过2年的过渡期后，自2029年起，将仅按居住年限适用最高80%的扣除。
此次还将新设扣除上限。目前该项扣除并无上限，但今后将按每笔转让房产分别设限，2028年不得超过20亿韩元，2029年起不得超过10亿韩元。假设某人以16亿韩元购入盘浦洞来美安第一大厦(专有面积84平方米)，居住10年后以56亿韩元卖出，其转让所得税将从现行的2.4185亿韩元增至2028年的4.4985亿韩元，2029年的9.45亿韩元。新韩Premier Path Finder专业委员禹炳卓预测称，“在转让所得税扣除上限正式收紧之前，仍留有一定的退出窗口，因此超高价住房的需求可能会转移至高价住房，从而出现‘挤出效应’”。
基于同样的思路，综合房地产税的税额扣除制度也将进行调整。目前按年龄与持有年限分别扣除、合计最高可享80%的扣除，今后也将把“持有扣除”转变为“居住扣除”。考虑到住房价格越高、享受的税额扣除越多这一现象不尽合理，自2028年起将设定每年600万韩元的扣除上限。适用于综合房地产税的公允市场价值比率，也将从现行的60%，自明年起上调至70%(适用于一世代一套住房、地方持有2套以下住房者)；对于持有3套以上住房或位于调整对象地区的住房拥有者，则将在2028年再度上调至80%。由于公允市场价值比率对课税标准的确定具有决定性影响，这一调整同样将成为推高税负的因素。
随着韩国政府将综合房地产税的起征标准定为公示价格14亿韩元、并扩大基本扣除额度，综合房地产税的实际征税对象预计将从今年占集合住房(公寓、联排住房、多户住房等)总量前3.1%(48.7万户)，缩减至2.3%(36.3万户)。韩国财政经济部相关人士表示，“税负方面，市值20亿至30亿韩元区间住房的综合房地产税将有所减少，30亿至40亿韩元区间的税额变动预计不会太大”。
不过，韩国政府认为，对于超过40亿韩元的住房(6.5万户，占比0.4%)，仍有必要使其征税水平回归正常化。韩国副总理兼财政经济部部长具润哲表示，“我们将坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’这一原则，推动形成以居住为中心的住房市场”，并称“将对超过一定水平的住房实行税收正常化，同时缩减非居住住房及多套房拥有者的基本扣除额度，以此提升税负公平性”。
对于这种从“持有”转向“居住”的政策方向转变，业界也存在较大担忧。大韩建设政策研究院研究委员李恩馨表示，“从个人角度看，买卖房屋将变得更加困难，市场萎缩恐怕在所难免”。目前韩国政府计划，若因子女升学(高中、大学入学)、工作调动、海外驻留、赡养父母等不可避免的原因，将相应期间视同居住期间予以认定。此外，对于居住满10年以上、转让价款在30亿韩元以下的“一家一套住房”，转让所得税基本扣除额度将从250万韩元提高至2500万韩元，以减轻税负；持有2年以上的调整对象地区住房，若由多套房拥有者出售，则将在2028年之前暂时缓解转让所得税的重课规定；截至明年，65岁以上、拥有一套住房者若出售首都圈住房、迁往非首都圈地区，最高可减免50%(上限5亿韩元)的转让所得税；此外，将房产处置或继承时点前可延期缴纳综合房地产税的“延期缴纳”申请条件，也将有所放宽。
韩国今年税制改革方案的税收效应，预计未来5年(以较上年基准计算)将增加3.443万亿韩元，其中综合房地产税增收部分为2.1815亿韩元。这是继去年(8.1672万亿韩元)之后连续第二年推出增税方案。此次税制改革方案将经过立法预告、国务会议等程序后，提交定期国会审议。(中新经纬APP)
